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去年房企發行5666億信用債 恒大、碧桂園居首位

淶源: 人民網
2019年,房地產融資“先揚后抑”,窗口期轉瞬即逝,被認為是融資艱難的一年。據億翰智庫數據顯示,2019年房企信用債發行規?傆5666億元,較2018年增長10.9%。如果除去2019年1月發債規模大增的影響,2019年與2018年的融資規模相當。

  2019年,部分房企出現現金流壓力,賣項目、合作開發司空見慣。對于2020年,業內人士認為,融資監管作為是房地產調控的重要手段,短期內放松的可能性不大,融資分化仍將加劇,融資仍被認為是行業最大的變量。

  恒大和碧桂園信用債融資規模均超150億

  2019年,房地產開發貸、境內債券、海外債、信托等融資渠道全面收緊,房企融資門檻提升,中小企業面臨資金壓力增大。

  整體來看,2019全年融資呈現“前高后低”的趨勢。據億翰智庫統計數據顯示,2019年房企信用債發行規?傆5666億元,較2018年增長10.9%。事實上,如果除去2019年1月發債規模大增的影響,2019年與2018年的融資規模相當。

  據悉,2019年1月信用債融資規模達775億元,之所以出現融資規模大增,主要是因為受融資監管邊際放松影響,降低了融資難度。加上房企剛經歷過償債小高峰,需要補充資金。

  不過,隨著2019年5月23號文發布,信貸窗口收緊,房企去年5月、6月的融資規模明顯下降。直到去年三季度融資規模才得以恢復的原因則是房企融資結構發生轉變。其中,大型房企發債較多,帶動了整體融資額的增加。

  從億翰智庫發布的50大典型房企2019年信用債融資規模來看,恒大和碧桂園融資規模居首,分別達到200億元和154.5億元。而從2019年50大典型房企信用債融資TOP10中,除綠城和首創融資規模相比2018年有所下降外,其他房企融資額均有所增加。

  事實上,在融資門檻提升的情況下,經營狀況良好的大中房企更受銀行、金融機構的青睞,更有利于獲取信貸資金。

  融資分化加劇行業并購重組

  值得關注的是,2019年房企融資結構發生變化,大型房企融資規模增長且成本偏低。而中小房企受融資門檻提升的原因,成本上行,融資規模減少。

  在上述2019年50大典型房企信用債融資規模TOP10中,恒大及碧桂園平均融資成本分別為6.17%和5.84%,相比2018年均有小幅上行,分別提升0.37bps和0.09bps。除恒大和碧桂園融資成本提升外,其他房企融資成本均有下行。50大典型房企中,融資成本最低的TOP10房企中,除了萬科和世茂外,其他均是國企和央企。

  由于融資環境的變化,不少企業都出現了資金鏈困難的現象?硕鹦畔@示,2019年出現比較重大的債務違約的房企有銀億股份、三盛宏業、頤和地產以及國購投資等。這些企業的共同點在于在2015年、2016年房地產“黃金時期”融資較多,在嚴格調控之后企業盈利能力較低,因此出現了債務違約。

  強者恒強的邏輯在房企的融資上同樣適用。從目前來看,房企融資分化愈加明顯。在業內人士看來,這也是加快行業資源整合,房企間并購重組逐漸成為常態的原因之一。

  眾所周知,2019年房企屢現并購大單,其中不乏超百億的并購案例。比如,2019年11月,融創中國以超152億元收購云南城項目股權;2019年2月,綠地以121億元收購中民投董家渡項目50%股權等。

  預期2020年融資仍是行業最大變量

  在資金壓力下,更多房企將手伸向了融資成本較高的海外債。2019年,海外債成為房企替補的融資方式之一。中原地產研究中心統計數據顯示,2019年房企境外融資達752億美元,而2018年只有496億美元,同比上漲幅度達52%。刷新歷史紀錄。從2019年房企的融資成本高者大多為海外債,高者達到15%。

  而在2020年1月房企出現的融資潮中,海外債同樣成為融資重點。對此,億翰智庫分析人士認為,2020年,房企融資意愿強烈,房企的償債高峰期尚未完全結束,在償債壓力驅使下,房企把握一切機會填補流動性缺口。此外,年初定向降準向市場釋放流動性,雖然對房地產行業影響有限,但是溢出的邊際效應使行業融資迎來窗口期。但這一融資熱度難以維持。

  從目前來看,融資收緊政策短期內放松的可能性不大,而房企在拿地和項目開發階段的信托貸款及開發貸更是被嚴格監管。融資渠道的全面收緊對房企現金流是一個考驗,所以對于2020年,融資仍舊是最大的變量。

  對此,中金證券分析人士也認為,在房地產行業盤整過程中,分化仍將加劇。房企集中度上升,融資、拿地、銷售更多向頭部房企集中,但過于激進的企業在融資偏緊環境下可能面臨較大流動性壓力。

  不過,在房地產行業以穩為主的背景下,億翰智庫預期在經濟下行壓力較大的情況下,融資規模進一步壓縮的可能性不大。2020年融資規模相比2019年持平或者小幅增長。對房企而言,在融資政策難以大幅改善的情況下,加快銷售回款依舊是房企的主要目標。


 
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